“சொத்திற்கு விற்பனைப் பத்திரம் இல்லை; ஆனால் என் பெயரில் பட்டா இருக்கிறது. அதனால் இந்த பூர்வீக சொத்தை நான் விற்கலாமா?” — தமிழகத்தின் கிராமாந்திரங்கள் முதல் மாநகரங்கள் வரை அன்றாடம் எதிரொலிக்கும் மிக முக்கிய வினா இது. சொத்துச் சந்தையில் நிலவும் போதிய விழிப்புணர்வின்மையைப் பயன்படுத்தி, பட்டாவை மட்டுமே காட்டி முழுச் சொத்தையும் விற்கும் போக்கு அதிகரித்து வருகிறது. ஆனால், பட்டா என்பது சொத்து உரிமைக்கான இறுதி ஆதாரமா? அல்லது வருவாய்த்துறையின் வெறும் பதிவு ஆவணமா? என்ற நுட்பமான சட்ட நிலையை ஒவ்வொரு குடிமகனும் உணர்ந்து கொள்வது அவசியமாகிறது.
வருவாய் ஆவணமும், சிவில் உரிமையும்: நிலவும் மயக்கம்
பொதுமக்களிடையே நிலவும் மிகப்பெரிய தவறான புரிதல் — பட்டா வைத்திருப்பவரே சொத்தின் முழு உரிமையாளர் என்பதாகும். சட்டப்பூர்வமாக, பட்டா என்பது வருவாய்த்துறை நிலவரி வசூலிப்பதற்காகப் பராமரிக்கும் ஒரு நிர்வாகப் பதிவேடு மட்டுமே (Revenue Record). அது சொத்தின் மூல உரிமையை (Title) முழுமையாக தீர்மானிக்கும் ஆவணம் அல்ல. ஒரு நிலம் பல தலைமுறைகளாகப் பத்திரப் பதிவு இன்றி அனுபவத்தில் மட்டுமே கைமாறி வந்திருக்கலாம். பழைய சிட்டா, அடங்கல் மற்றும் நில அளவை ஆவணங்கள் (FMB) இருப்பதை வைத்து “பத்திரம் இல்லை என்றாலும் சொத்திற்கு உரிமையாளரே இல்லை” என்று கூறிவிட முடியாது. அதே வேளையில், “பட்டா என் பெயரில் உள்ளது; அதனால் நான் மட்டுமே உரிமையாளர்” என்பதும் சட்டப்பூர்வமாக செல்லாது.
கூட்டுப் பட்டாவும், தன்னிச்சையான விற்பனையும்
பூர்வீகச் சொத்துகளில் மிக முக்கியச் சிக்கலே கூட்டுப் பட்டா (Joint Patta) மற்றும் வாரிசுதாரர்களின் உரிமைதான்.
- கூட்டுப் பட்டா சிக்கல்: உதாரணமாக, 6 ஏக்கர் பூர்வீக நிலத்திற்கு பல குடும்ப உறுப்பினர்கள் கூட்டுப் பட்டாதாரர்களாக இருக்கும்போது, ஒரே நபர் தன்னிச்சையாக “முழு நிலமும் எனக்குத்தான் சொந்தம்” என்று கூறி விற்க முடியாது.
- வாரிசு உரிமை: பாகப்பிரிவினை செய்யப்படாத சூழலில், ஒருவரது பெயரில் மட்டும் பட்டா மாறுதல் செய்யப்பட்டிருந்தாலும், மற்ற சட்டப்பூர்வ வாரிசுகளின் பங்கு தானாகப் பறிபோகாது. அந்தப் பட்டா பாகப்பிரிவினை மூலம் வந்ததா, வாரிசு அடிப்படையில் வந்ததா அல்லது தவறாக மாற்றப்பட்டதா என்பதை சிவில் நீதிமன்றமே ஆய்வு செய்ய முடியும்.
ஒருவர் தனது சட்டப்பூர்வ பங்கிற்கு மேல் முழுச் சொத்தையும் விற்பனை செய்து, அப்பத்திரப் பதிவு முடிந்துவிட்டாலும் கூட, வாங்குபவருக்கு முழுமையான உரிமை கிடைத்துவிட்டதாகக் கருத முடியாது. பாதிக்கப்பட்ட பிற வாரிசுகள் பாகப்பிரிவினை வழக்கு (Partition Suit), விற்பனைப் பத்திரத்தை செல்லாது என அறிவிக்கும் வழக்குகள் மூலம் சிவில் நீதிமன்றத்தை அணுகி நிவாரணம் பெற முழு உரிமையும் உண்டு.
வாங்குபவர் கவனிக்க வேண்டிய ‘உரிமைச் சங்கிலி‘ (Title Chain)
பத்திரம் இல்லாத பூர்வீகச் சொத்துகளை வாங்க முற்படுபவர்கள், வெறும் வாய்மொழிச் சம்மதங்களையோ அல்லது அவசரக் குறைந்த விலையையோ நம்பி இறங்கக் கூடாது.
- மூல உரிமைச் சங்கிலி: நிலம் யாரிடமிருந்து யாருக்கு வந்தது, அடுத்தடுத்த தலைமுறை வாரிசுகள் யார், எத்தனை பேருக்கு இதில் பங்குள்ளது என்பதைத் தெளிவாகக் கணிப்பது அவசியம்.
- வில்லங்கச் சான்றிதழ் (EC): சொத்தின் மீது நிலுவையில் உள்ள அடமானங்கள், பதிவு செய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் அல்லது நீதிமன்றத் தடைகள் உள்ளதா என்பதை நீண்ட கால அளவிலான EC எடுத்து சரிபார்க்க வேண்டும்.
- வாரிசு ஆவணங்கள் & எல்லைகள்: FMB வரைபடம், சிட்டா, அடங்கல் மற்றும் வாரிசுச் சான்றிதழ்கள் அனைத்தும் சரியாகப் பொருந்துகிறதா என்பதை ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.
குடும்ப உறுப்பினர்கள் “எங்களுக்கு ஆட்சேபனை இல்லை” என்று வாய்மொழியாகக் கூறுவது சட்டப்படிப் பாதுகாப்பற்றது. உரிமையுள்ள அனைத்து வாரிசுகளும் விற்பனைப் பத்திரத்தில் முறைப்படி கையொப்பமிடுவதே சட்டப்பூர்வ பாதுகாப்பாகும்.
அவசரம் வேண்டாம்; ஆவணங்களைச் சரிபார்ப்பதே பாதுகாப்பு!
பத்திரம் இல்லாத சொத்து என்பதால் மட்டுமே அதை வாங்கக் கூடாது என்பதில்லை; அதேபோல பட்டா இருக்கிறது என்பதற்காகக் கண்மூடித்தனமாக வாங்கவும் கூடாது. சொத்தின் ‘மூல உரிமை’ எந்தச் சிக்கலும் இன்றித் தெளிவாக இருக்கிறதா என்பதே இங்கு முதன்மையானது. சொத்து வாங்கும் தருணத்தில் சில ஆயிரம் ரூபாய்களை மிச்சப்படுத்த எண்ணி, சட்ட ஆவணங்களைச் சரியாகச் சரிபார்க்கத் தவறினால், பின்னாளில் பல லட்சக் கணக்கில் செலவு செய்து நீதிமன்றப் படிக்கட்டுகளை ஏற வேண்டிய அவலநிலை ஏற்படும். சொத்து வாங்குவதில் அவசரம் காட்டுவதை விடுத்து, அதன் ஆவணங்களைச் சட்ட வல்லுநர்கள் மூலம் நுட்பமாகச் சரிபார்ப்பதே எதிர்காலப் வழக்குகளில் இருந்து காக்கும் பேராயுதமாகும்.